2024년부터 미국 금리 인하가 현실화되며 우리나라 외 다른 나라들의 자산 시장도 들썩이고 있습니다. 2024년 9월을 기점으로 지금 기준 금리는 4.5%까지 내려왔는데요, 세계 돈의 흐름을 좌지우지하는 이러한 현상이 우리나라 부동산 시장엔 어떤 영향을 끼치게 될까요?
제 블로그의 모든 글은 AI가 아닌 제가 직접 작성합니다. 매일 독서하고 시장을 모니터링한 내용을 바탕으로 제 지식과 생각을 블로그에 공유하지만, 개인적 견해를 나누는 것일 뿐 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
미국 금리 인하 전망
1) 2025년 미국의 경제 상황
OECD에 따르면 미국의 실질 GDP 성장률은 2025년 2.8%로 예상되며, 현재 고용시장은 실업률 4.1%를 기록하며 안정적인 흐름을 보이고 있습니다.
하지만 트럼프 정부의 대중국 관세 강화와 같은 보호무역 정책 확대와, 연말 CPI 예측치 2.6%의 인플레이션 리스크는 여전히 안정적인 흐름에 찬물을 끼얹을 수 있는 주요 변수입니다.
2) FED(미연방준비은행)의 금리 정책 방향성
Fed는 2024년 9월, 11월, 12월 총 100bp(1%p)의 금리 인하를 단행했지만, 2025년 1월 회의에서 기준금리를 4.25%~4.5%로 동결하며 신중한 태도를 보였습니다.
당시 제롬 파월 의장은 “물가 안정에 대한 확신이 필요하다”며 추가 인하 시점을 명확히 언급하진 않았습니다만, 2025년 두 차례의 0.25%p 금리 인하를 예상하고 있습니다. 기존에 4차례 금리 인상을 예상했던 것에 비해선 매파적인 입장이라고 볼 수 있겠네요.
3) 2025년의 금리 인하 가능성
CME FedWatch 툴에 따르면, 2025년 말 기준 금리는 55%의 확률로 3.75%~4.0% 수준이 될 것으로 예상되고 있습니다.
- 기본 시나리오(60%): 6월과 12월 각각 25bp(0.25%p) 인하
- 동결 가능성(30%): 관세 확대 등으로 인플레이션이 지속되며 기준 금리 동결
- 공격적 인하(10%): 급격한 경기 침체 발생으로 인한 추가 인하
4) 미국 기준 금리 인하에 따른 한국 5대 은행 주택담보대출 금리 전망
글을 작성하는 2025년 2월 기준 현재 우리나라의 5대 은행 평균 주택담보대출 금리는 3.9%~4.5% 전후입니다. 미국 기준 금리 변화는 우리나라 주택담보대출 금리에 다음과 같은 과정을 통해 영향을 끼쳤습니다.
- 1단계: 미국 기준 금리 변화
- 2단계: 한국 기준 금리 변화
- 3단계: KOFIX 금리 변화
- 4단계: 주택담보대출 금리 변화
지금까지의 데이터를 토대로 2025년 하반기 주택담보대출 금리를 예상해 보면, 아마 3.4%~3.8% 수준이 되지 않을까 합니다.
보통 미국의 금리 정책이 한국 주택시장에 미치는 영향은 3~6개월 시차를 두고 나타났습니다. 따라서 우리는 향후 Fed의 4월 30일과 6월 11일의 FOMC에 촉각을 세워야겠죠.
다만 이것은 기억해야 합니다. 금리는 낮아질 수 있겠지만, DSR 규제 강화로 실질 대출 조건은 오히려 악화된다는 겁니다. 따라서 규제가 풀리기 전까진 대출 금리가 아파트 가격에 미칠 수 있는 영향은 제한적일 것이라 봅니다.
한국 아파트 시장의 현재 상황
2024년 하반기와 2025년 1~2월, 우리나라 아파트 시장 현황을 한 문장으로 표현하자면, “극심한 양극화와 전셋값 상승의 콜라보”라고 할 수 있겠습니다.
1) 2025년 아파트 시장 주요 지표
2025년 2월 현재 한국의 아파트 시장은 극명한 지역 격차를 보이고 있습니다. KB 국민은행 자료에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전년 대비 5.7% 상승한 반면, 전국 평균은 0.3% 하락했습니다. 특히 강남 3구의 평균 매매가는 34억 원(전년 대비 +5.2%)을 기록하며 사상 최고가를 갱신했습니다.
서울 주요 지역이 먼저 상승하고, 서울 2급지와 수도권 1급지로 온기가 퍼지는 게 일반적인 아파트 시장의 흐름인데, 개인적으로 서울 주요 지역은 이제 수요가 넘쳤다고 보고 있고, 이제 그 넘치는 수요가 다음 급지로 퍼지는 상황이 2025년에 펼쳐질 것으로 예상합니다.
다만 아직 소득이 아파트 가격을 따라오지 못해 주택구입부담지수가 역대 최고치인 상황입니다. 그러므로 지난 2020년 초반대의 상황처럼 아무 것이나 다 오르는 대세 상승장이 아닌, 주요 급지의 대장 아파트만 상승하는 제한적 상승장이 올 것으로 예상합니다.
그렇다고 수도권의 하급지 아파트가 크게 하락할 것 같진 않습니다. 지금 전세 가격은 물론 월세 가격도 역대 최고치입니다. 부동산 매물을 살펴보면 전세가 아주 귀하죠.
주택의 특성이 그렇습니다. 임차든 매매든 무조건 선택을 해야 한다는 것이고, 따라서 주식과 달리 우리나라에 거주하는 모든 사람들이 시장 참여자가 됩니다. 전월세와 같은 임차 비용이 상승하면 결국 사람들은 하급지 임차로 옮겨가거나 매매를 할 수밖에 없으며, 이런 구조적 특성으로 인해 수요가 풍부한 수도권 아파트 가격은 적어도 보합세는 유지할 수 있을 것이라 생각됩니다.
- 전세가율(서울): 50% -> 54%
- 주택구입부담지수: 144.5
- 월세 지수: 120.9 (2015년 이후 최고)
2) 지방 아파트 시장 현주소
지방 아파트는 울산이나 충남 일부 지역에서 약간의 상승세가 나타났을 뿐, 대부분 미분양 적체로 어려움을 겪고 있습니다. 따라서 지방 아파트 매입이나 투자를 계획하고 있다면, 광역시의 대장 아파트만을 고려하는 것이 좋아보입니다.
[ 최근 3개월 매매/전세가 변동 ]
- 서울 강남: +3.2% / +4.5%
- 부산 해운대: -2.1% / -1.8%
- 대전 유성: +1.3% / +0.7%
3) 최근 부동산 시장 트렌드 3대 변화
- 전세에서 매매로의 수요 전환이 일어났습니다. 서울 전세값이 전년 대비 +8.8% 상승으로 역대 최고치를 기록하며 매매가를 밀어 올리고 있는 상황입니다.
- 또한 초고가 월세가 확산되었으며, 강남이나 여의도 일부 단지에선 월세 950만 원 이상의 계약 사례가 증가하고 있습니다.
- 공급 부족: 2025년 예상 입주 물량은 26.3만 가구로 전년 대비 -27.6%입니다. 따라서 공급 부족으로 인한 신축 품귀 현상은 더욱 심해질 것이라 생각합니다.
결론적으로 “수도권 주요 지역은 불타고 수도권 하급지 및 지방은 얼어붙은” 현상이 심화될 것이며, 정부의 25.2만 호 공공주택 공급 및 건설비 상승으로 인한 사업 지연 여부가 시장에서의 변수로 작용할 것 같습니다. 그래서 실수요든 투자자든 지금 매수를 고려하고 있다면 비싸더라도 좋은 걸 사는 것이 보다 나은 선택지라 생각됩니다.
개인적 생각
위에 언급했던 내용을 종합해 보겠습니다.
미국의 금리 인하로 인해 한국의 주택담보대출 금리도 하락하겠지만, DSR 규제 강화로 인해 실질적으로 대출로 인한 부동산 경기 부양은 힘들 것으로 보입니다.
또한 수도권, 특히 서울과 지방의 아파트 시장 양극화가 더욱 심화되고 있습니다. 특히 수도권의 핵심 지역은 장기간 공급이 제한된 상황이라 아파트 가격이 쉽사리 하락하긴 쉽지 않은 상황입니다.
결론적으로 미국 금리 인하가 우리나라 아파트 시장 상승엔 긍정적인 영향을 끼칠 순 있겠으나, 매매 가격의 대세 상승장까지 이어지긴 어렵고, ‘신축 및 상급지 아파트의 제한적 상승’, ‘하급지 아파트의 가격 방어선 구축’ 정도의 영향을 줄 것으로 예상합니다.
그리고 아파트 투자나 매수를 염두하고 있다면, 가급적 신축이 될 수 있는 서울의 재개발 단지나 역세권의 신규 분양을 고려한 투자가 보다 안전하고 효과적인 선택이 될 수 있을 거라 생각합니다.
지금까지 돈키호책이었습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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