많은 사람들이 아파트 투자를 위해 공부하고 정보를 활용하는 방법까지는 배웠을 겁니다. 그러나 정보를 어디서 취득해야 하는지는 여전히 많은 사람들이 궁금해합니다.
그래서 오늘은 초보자들이 가장 중요하게 봐야 하는 지표들과, 그 데이터를 어디서 확인할 수 있는지 알려드리도록 하겠습니다.
[목차]
아파트 투자 정보를 얻을 수 있는 사이트 (또는 앱)
먼저 부동산 투자 정보를 얻을 수 있는 대표적인 사이트를 먼저 말씀드리겠습니다.
사이트마다 아파트, 토지, 상가 등 집중하는 분야가 다르기도 해서, 소개해 드리는 모든 사이트를 접속해 본 후 이것저것 만져보고, 자신과 가장 잘 맞는 사이트를 주로 활용하시면 되겠습니다.
물론 제가 활용하는 방법도 글에 같이 담을 예정입니다만, 저는 오래전부터 데이터를 보고 수집했고, 과거엔 부동산 정보 사이트가 많지 않았습니다. 그래서 ‘해당 사이트가 좋아서 쓴다.’보단 익숙해서 쓰는 것도 많으니, 참고만 하시면 되겠습니다^^
1) 호갱노노
많은 사람이 알고 있는 호갱노노입니다. 부동산 앱 점유율 1위인 직방의 자회사로, 직방은 매물을 찾는 데 초점이 맞춰져 있다면, 호갱노노는 부동산 데이터를 검색하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
먼저 호갱노노는 많은 사람들이 사용하는 앱입니다. 그래서 아파트 단지별로 코멘트를 달 수 있고요, 일정 규모 이상의 아파트만 돼도 댓글이 보통 100개는 넘어서, 아파트에 대한 정보를 얻을 때 비교적 유용한 편입니다.
그리고 외지인 매입 비율이나 직장인 연봉 등 다양한 데이터를 제공하는 편입니다.
2) 아실
아실은 부동산 그 자체에 조금 더 초점이 맞춰진 느낌의 앱입니다.
철도 개발은 물론, 도로 개발 계획까지 지도에 반영이 되어 있고, 재개발 재건축은 물론, 경매와 공매 매물까지 표시가 됩니다. 최근엔 상가와 토지 거래 내역까지 제공하고 있어, 시세를 파악하는 데 용이합니다.
호갱노노가 아파트 자체에 초점을 맞춘 느낌이라면, 아실은 호갱노노보단 조금 거시적인 부분에 초점을 맞춘 느낌입니다.
3) KB 부동산
우리나라의 대표적인 부동산 통계 사이트입니다. 사실상 가장 오래됐으며 공신력이 있어, KB 부동산 시세는 모든 금융 기관의 대출 기준이 됩니다.
다만 저는 KB부동산을 주로 데이터 수집할 때 이용합니다. 사이트 내 UI나 시세 등은 모두 위에 언급 드린 부동산 앱에서도 확인이 가능하기에, 다른 데이터들을 보다 쉽게 취득할 수 있는 아실이나 호갱노노 사이트가 더 유용하니까요.
다만, KB 부동산의 주간, 월간 데이터는 최근까지 약 40년가량의 데이터가 누적된 보물 창고입니다.
부동산에 관심이 있는 사람이라면 그 누구도 이를 부정할 순 없을 것이고, 대다수의 부동산 앱이 KB 부동산의 통계를 가져와 자신들 데이터에 업로드합니다.
따라서 부동산이 조금 익숙해진다면, KB 부동산의 통계 어플, 특히 월간 통계는 꼭 활용해 보시길 추천합니다.
4) 부동산 지인
부동산 지인을 한마디로 정의하자면 ‘빅데이터’라고 할 수 있습니다.
사실 대다수의 부동산 앱이 그 내용은 비슷합니다. 그래서 비교는 사실상 의미 없고, 그저 선호도나 익숙함에 따라 사용하는 앱이 다를 뿐이죠.
그러나 부동산 지인만이 갖고 있는 (제 개인적 생각으로) 특징이 하나가 있다면, ‘분석’이라고 할 수 있겠습니다.
단순하게 데이터를 알려주는 걸 넘어서, 시장 강도와 같이 자신들만의 뷰를 제공한다는 것이지요. 물론 그들의 전망을 믿고 믿지 않고는 자유입니다만, 참고용으로서는 활용할 만하다고 생각합니다. 저는 물론 제 판단을 더 우선합니다만, 부동산 지인의 분석도 참고해 비교하기도 합니다.
5) 기타 부동산 앱들
이 외에도 유용한 사이트나 앱이 많습니다.
일정 금액을 지불하면 초기 재개발이나 재건축 정보를 알려주는 부동산 플래닛, 상가나 토지 투자에 조금 더 유용한 디스코, 토지 투자에 특화돼 있는 벨류맵 등 그 수는 매우 다양합니다.
다만 아까도 말씀드렸듯 제공하는 정보는 대부분 비슷하고, 어떤 부분에 조금 더 초점을 맞췄느냐에 따라 앱의 특성이 다릅니다. 따라서 여러 사이트나 앱에 들어가 보고, 자신이 가장 사용하기 편한 앱을 사용하면 됩니다.
그럼, 지금부터 부동산 투자에 유용한 데이터를 얻는 방법에 대해 알아보겠습니다.
아파트 투자의 1원칙, 일자리
부동산 투자에서 가장 중요한 1순위는 일자리라고 말씀드렸습니다. 그런데 일자리가 어디에 많은지 어떻게 알 수 있을까요?
사실 일자리 수의 절대적인 수치를 아는 것은 쉽습니다. 호갱노노 사이트에서 ‘일자리’ 탭을 클릭하면 아래와 같이 숫자가 나오죠.
그러나 아파트 투자는 지하철에서 1m라도 더 가까운 곳을 구하는 싸움입니다. 지역의 범위는 워낙 넓기에, 특정 지역의 포괄적인 일자리 수로는 정보 습득에 한계가 있습니다.
그래서 우리는 간접적으로 아래와 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
“출퇴근 시간 지하철 승하차 인원”
평일 아침 7시~9시 사이에 약속을 잡고 놀러 가는 사람은 드뭅니다. 따라서 해당 시간대의 지하철 하차 인원은 일자리 수와 어느 정도 연관이 있다고 생각할 수 있겠죠.
지하철 승하차 인원을 알아내는 방법은 간단합니다.
먼저 네이버에 ‘서울시 지하철 호선별 역별 시간대별 승하차 인원 정보’를 검색합니다.
그리고 아래 서울시에서 운영하는 데이터 사이트에 접속합니다.
접속한 후 스크롤을 조금 내리다 보면 위와 같은 화면이 나타나는데요, ‘내려받기(CSV)’를 클릭하면 엑셀로 데이터 정보를 내려받을 수 있습니다.
이후 하차 인원 탭만 남기고, 07시~09시까지의 하차 인원을 더하면 어느 역에서 사람들이 가장 많이 하차하는지 알 수 있게 됩니다. 그리고 출근 시간의 하차 데이터는 그곳에 일자리가 많다는 것을 간접적으로 알려주는 데이터가 됩니다.
아파트 수요에 영향을 끼치는 인구 이동
많은 이유로 사람들이 거주지를 옮깁니다. 자녀 학교, 직장 발령 등 여러 이유가 있지만, 보통은 직장의 위치와 관련이 있습니다.
그래서 특정 지역에 대규모 일자리가 조성되면 그 지역의 인구가 증가하는 경향이 있습니다. 그리고 인구가 증가한다는 건, 주택에 대한 수요가 증가한다는 의미이며, 공급 변화가 크지 않다면 우리는 아파트 가격 상승을 예상할 수 있습니다.
저는 인구 이동이나 아파트 공급 영향 범위를 파악할 때 호갱노노라는 사이트를 활용합니다.
호갱노노 사이트에 접속 후 왼쪽의 ‘인구’ 탭을 클릭하면,
위와 같이 어느 지역에서 전입과 전출이 발생했는지 알 수 있습니다.
위 예시 자료를 기준으로, 안양의 인구는 0.21% 감소했다는 걸 알 수 있는데, 안양 시민들은 과천과 시흥으로 많이 이동했네요. 특히 과천으로의 전출이 많은 것으로 보아 과천과 안양의 공급은 서로 영향을 줄 수 있는 관계라는 걸 알 수 있습니다. 따라서 공급량을 활용한 아파트 가격을 예측할 땐, 안양 공급뿐만 아니라, 과천의 공급도 신경 써야 할 필요가 있습니다.
공급량 정보는 단기적으로 아파트 가격을 움직일 수 있는 핵심
강남의 헬리오시티의 1만 세대가 입주했던 시기, 강남 집값은 크게 하락했습니다. 강남 아파트 가격이 하락하자, 인접한 수도권 아파트 가격도 모두 타격을 받았지요.
당시는 문재인 정부의 부동산 강력한 규제가 시작되는 시기라 아파트 가격의 하락 원인이 공급량만이라 할 순 없지만, 확실한 건 강남 아파트 가격도 공급량 앞에선 어쩔 수 없다는 겁니다.
공급이 많으면 주택에 대한 사람들의 선택지가 많아집니다. 새로운 일자리가 생기며 수요가 크게 늘어나지 않는 이상 전세 가격도 하락하게 되죠. 전세 가격이 하락하면 아파트 매매 가격과의 차이가 커지며 사람들은 매매보단 전세를 선택하는 심리가 강해집니다. 왜냐면 전세는 이자만 갚으면 되지만, 매매는 원금과 이자를 동시에 갚아나가기에 가계 지출이 상대적으로 훨씬 많아지기 때문이죠.
그럼 공급량 정보는 어디서 얻을 수 있을까요?
먼저 네이버에 ‘아실’이라는 사이트를 검색합니다.
검색 후 사이트 왼쪽에 ‘매물증감’, ‘공급 물량’ 데이터를 활용해 공급량을 확인할 수 있습니다.
지역도 선택하고,
다른 지역과의 매물을 합해 공급 물량을 확인할 수도 있습니다.
앞서 안양과 과천의 공급량 모두를 신경 써야 한다고 말씀드렸는데, 위와 같은 방법을 이용하면 손쉽게 두 개 이상 지역의 공급량을 파악할 수 있습니다.
위의 매물 정보에, 아실 왼쪽 탭의 ‘공급 물량’ 데이터를 같이 추가해 활용한다면, 초보자도 특정 지역의 중단기 아파트 가격 변화는 어느 정도 예측할 수 있게 됩니다.
미분양 데이터는 부동산 분위기를 알려주는 지표
앞서 살펴봤던 ‘매물’과 ‘입주’ 물량으로 부동산 가격을 예측할 수 있는데, 사실 미분양 데이터까지 포함해야 진정한 공급량이라고 할 수 있습니다.
그런데 미분양 데이터를 단순하게 공급량으로만 치부하기엔 그 데이터의 가치가 너무 큽니다.
미분양 데이터는 사람들이 선호하는 아파트(주로)를 사람들이 사지 않았다는 뜻입니다. 우리나라에서 가장 선호되는 아파트, 특히 신축 선호 현상이 큰 우리나라에서, 새로 지어진 아파트가 팔리지 않고 미분양으로 남아있다?
미분양이 많다는 건, 그 지역의 아파트 수요 자체가 크게 줄었다는 걸 의미합니다. 그 원인이 가격이 됐든, 입지가 됐든, 아파트 가격에는 좋은 영향을 끼칠 수 없습니다. 그래서 매수하려는 지역의 아파트 투자 분위기를 어느 정도 가늠하려면, 미분양 데이터는 꼭 확인해 봐야 하는 데이터이며, 왜 미분양이 날 수밖에 없는지 모두 확인해 봐야 합니다.
예를 들면, 미분양이 많은데 누가 봐도 신축 아파트지만 사고 싶은 마음이 들지 않는 입지에 분양했다? 그럼, 분위기보단 그 아파트 자체의 상품성이 나빠서 미분양이 난 것이기에 분위기와는 크게 상관없을 수 있습니다.
반대로 준수한 입지에 분양한 아파트인데 비싸다는 이유로 미분양이 났다면, 해당 지역에 거주하려는 수요가 아파트 가격을 어느 정도까지 지불할 용의가 있는지 알려주는 지표가 됩니다. 가령 34평 아파트 분양가가 12억인데 악성 미분양으로 쌓여 있다면, 해당 지역의 구축 아파트(20년 지났다고 가정) 매수 시 약 8억 원 정도를 넘기지 않는 선에서 알아보는 것이 좋습니다.
그럼, 미분양 데이터는 어떻게 알아볼 수 있을까요?
매물과 입주 공급량을 알아봤던 아실 사이트에서 ‘공급 물량’ 탭 옆에 있는 ‘미분양’ 탭을 클릭하면 됩니다. 그럼, 위와 같은 화면을 확인할 수 있으며, 지역별로 미분양 상태를 체크해 부동산 투자에 활용할 수 있습니다.
그리고 미분양 물량을 시각적으로 쉽게 보려면 호갱노노 사이트를 이용하는 것도 괜찮습니다.
호갱노노 사이트의 왼쪽 탭에서 ‘미분양’을 클릭하면, 아래와 같이 보다 직관적으로 확인시켜 줍니다. 다만 저는 과거 데이터와 현재 데이터를 비교하는 것을 좋아하기에 아실 사이트를 주로 활용합니다.
우리나라 교육열은 세계 최고다. 학군의 중요성
마지막으로 학군 지도를 알아보는 방법에 대해 다뤄보겠습니다.
아파트 투자에서 말하는 학군은 크게 두 개의 분류로 나눌 수 있습니다.
- 국공립 학교 학군
- 학원가 밀집 학군
1) 국공사립 학교
국공립 학교는 흔히 우리가 알고 있는 학교라고 생각하면 됩니다. 근처 초등학교, 중학교, 고등학교 등 의무, 무상 교육 대상인 학교들이 해당합니다.
정시 인원을 많이 뽑는다는 발표가 나면 항상 함께 거론되는 지역이 있습니다. 바로 강남 8학군입니다. 강남에 위치한 학교들의 명문대 진학률이 높기 때문에 강남 8학군이 고유 대명사가 됐을 만큼 그 영향력은 매우 크다고 할 수 있습니다. 정시(수능)가 강화되면 강남 8학군 외에도 과학고나 외고, 자율형 공립고, 자율형 사립고 등 흔히 특목고로 통칭하는 학교들의 위상도 덩달아 높아지게 됩니다.
그래서 정시 강화 추세의 입시 제도 하에선 고등학교 학군도 나름대로 의미가 있습니다.
그러나 보통 국공립, 사립 학교의 학군을 따진다고 하면 일반적으로 중학교 학군을 더 중요하게 여깁니다.
최근 정시 모집 인원이 늘었다고 해도 아직은 수시 비중이 압도적으로 높습니다. 그래서 특목고에 지원할 수 있는 우수 학생도 일반계 고등학교로 지원하는 경우도 심심찮게 볼 수 있죠.
상황이 이렇다 보니, 일반계 고등학교든 특수목적고등학교든, 고등학교에 진학해도 성적이 떨어지지 않을 만큼 아이들을 키워줄 수 있는, 좋은 교육과정을 갖고 있는 중학교들이 선호됩니다.
그리고 일반적으로 그런 중학교는 학업 성취도가 높고, 하위권 학생들의 수가 소수라, 꼭 공부가 아니더라도 교우관계를 중시하는 학부모들의 선호도 높을 수밖에 없습니다.
따라서 개인적으론 아파트 투자 시, 중학교 75%, 고등학교 25% 정도의 비중으로 학군을 판단하면 되지 않을까 생각합니다.
그럼 국공사립 학군은 무엇으로 판단할까요? 그리고 어디서 데이터를 얻을 수 있을까요?
원자료는 ‘학교알리미‘에서 얻을 수 있으나, 시간 없는 직장인이 모든 데이터를 종합하기엔 여간 번거로운 게 아닙니다. 따라서 잘 정리된 플랫폼을 이용하면 됩니다.
그리고 학군 판단과 관련해, 예전엔 학업성취도가 있었으나 문재인 정부 시절 서열화 우려로 지금은 사라졌습니다. 그래서 요즘엔 특목고 진학률을 많이 사용합니다.
먼저 아실 사이트에 들어가서, 주요 카테고리 탭에서 ‘학군 비교’를 클릭합니다.
이후 비교를 원하는 지역을 선택하면 위와 같이 과학고, 외고를 기준으로 특목고 진학률을 알려줍니다.
2) 학원가 밀집 지역
사실 사람들이 말하는 학군의 60~70%는 학원가 밀집 지역을 말합니다. 국공립 교육과정이야 사실 그 학교 교사들의 분위기에 따라 바뀔 수도 있는 거라서요.
아파트 가격이 비싼 동네를 찾아보면 대부분 대형 학원가를 끼고 있습니다.
특히 대치, 평촌, 분당, 목동, 중계, 수지의 명문 학군은 사실 학원가가 주도한다고 해도 과언이 아니죠.
아쉽게도 학원의 수준을 데이터로 보여주는 플랫폼은 없습니다. 다만 학원이 얼마나 밀집됐는지 알려주는 사이트는 여럿 있습니다. 저는 주로 호갱노노 사이트를 활용합니다.
먼저 호갱노노 접속 후 왼쪽의 메인 카테고리 ‘학원가’를 선택합니다.
그럼 위와 같이 학원가 밀집 지역을 알 수 있습니다. 보통은 학원비가 비싸면 유명 학원일 가능성이 크니, ‘규모’ 말고 ‘비용’ 탭을 택해 아웃풋이 좋은 학원가를 간접적으로나마 유추할 수 있습니다.
요약 및 마무리
지금까지 아파트 투자에 필요한 다양한 데이터를 확인하는 방법을 배워봤습니다.
데이터를 다루는 법에 대해 말씀드리면, 일단 우리는 시간이 부족한 직장인 투자자라는 걸 기본 값으로 잡고 들어가야 합니다.
그래서 전문 투자자나 인플루언서들이 보는 모든 데이터를 확인하기보단, 중요한 데이터에 집중하는 것이 훨씬 효율적입니다.
특히 일자리와 연계된 지하철, 매매 및 전세 매물 등 공급 물량, 미분양 물량, 학군, 인구 이동은 입지 선택에 있어서 특히 중요한 데이터이므로 아파트 투자 전 꼭 확인하시면 좋겠습니다.
오늘은 입지를 판단하는 데 필요한 데이터 확인 방법을 알아봤는데, 이것 말고도 거시 관점에서 필요한 데이터들이 몇 개 있습니다. 다음엔 거시적 관점의 아파트 투자 데이터를 확인하는 방법으로 포스팅하는 것도 나쁘지 않겠네요.
지금까지 돈키호책이었습니다.
읽어주셔서 감사합니다.