전세 보증금 거부는 심각한 사회적 문제로, 이미 부동산 경제 시장 전반에 큰 악영향을 끼치고 있습니다.
그래서 오늘은 집주인이 전세 보증금 지급을 미룰 때 임차인으로서 할 수 있는 주택임차권 등기의 방법과, 또 그 방법의 한계점에 대해서도 알아볼까 합니다.
돈을 키우는 책방, 돈키호책! 오늘도 시작합니다.
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전세 보증금을 지키기 위해 미리 해야 할 사전 작업
전세 보증금을 집주인 입장에서 가장 신경이 쓰이는 것은 ‘내 집이 경매로 넘어가게 되는 것’입니다.
문제는 집주인의 집이 경매로 넘어가도 임차인이 보증금을 온전하게 받을 수 있는지 여부는 다시 따져봐야 할 문제로, 임차인이 온전하게 경매를 통해 보증금을 배당받길 원한다면 아래와 같은 사전 작업이 필요합니다.
1) 전입신고
전입 신고란 ‘내가 살고 있다는 것을 국가에 알려주는 것’이라고 생각하면 됩니다.
즉, 공적인 신고로서 임차인 본인이 정말 그 집에 살았는지 여부를 확인할 수 있으며, 추후 경매가 넘어갔을 때 대항력의 여부를 결정하게 됩니다.
대항력이란 집주인과 임차인만의 계약 관계를 제3자에게도 적용할 수 있게 하는 것으로, 예를 들면 집주인이 제3자의 누군가에게 집을 팔았을 때, 새로운 집주인에게도 전 집주인과의 계약 관계를 적용할 수 있게 해주는 법률상 장치라고 생각하면 되겠습니다.
대항력이 있어야만, 경매 후 낙찰자(제3자)에게도 자신의 전세 보증금 지급을 요구할 수 있습니다.
2) 확정일자
전입신고와 더불어 확정일자를 받는 것도 매우 중요합니다. 왜냐면 배당과 관련이 있기 때문입니다.
집주인이 보증금을 내어 주지 못하는 이유는 대부분 돈이 없기 때문입니다. 이 경우 보증금뿐만 아니라 다른 곳에도 빚을 지고 있을 확률이 큽니다. 이 때 임차인 외 다른 채권자는 담보로 잡은 집주인의 재산을 경매에 넘길 수 있는데요, 경매 대금을 우선 순위에 맞게 채권자에게 배분하는 작업을 배당이라고 합니다.
그리고 확정일자는 ‘우선 변제’와 관련이 되어 있습니다.
우선 변제권이 있어야 본인보다 경매 낙찰 후 배당을 받을 때 보증금을 손해 보지 않고 받을 확률이 높아집니다.
따라서 보증금 받을 권리를 낙찰자에게 부여하고(대항력), 경매로 팔린 물건에 대해 배당을 받기 위해선(우선변제권), 전입신고와 확정일자를 무조건 신청해야 함을 기억하셔야 합니다.
이는 선택이 아니라 필수입니다.
3) 전입신고는 입주 즉시, 확정일자는 계약 즉시
경매에는 ‘말소기준권리’라는 것이 존재합니다.
경매 관련 포스팅이 아니니 글 주제에 맞게 간략하게 설명드리면, 이 말소기준권리보다 대항력이 우선되어야만 보증금을 받을 수 있습니다. 그리고 보통 경매 물건의 말소기준권리는 해당 부동산을 담보로 은행에서 설정한 근저당권입니다.
확정일자는 우선 변제권과 관련이 있다고 말씀드렸는데, 만약 계약 당일 집주인이 은행에서 해당 집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정한다면, 근저당도 우선 변제권을 갖고 있기에, 경매 낙찰 시 먼저 설정된 근저당(은행)에 우선적으로 배분합니다. 당연히 임차인은 보증금을 전액 보상 받지 못할 확률이 크겠죠. 따라서 계약 직후 계약서를 근거로 확정일자를 받아야 합니다.
그리고 다음과 같이 특약을 달면 더욱 좋겠죠.
“임대인은 본 계약의 잔금 지급 익일까지 본 물건을 담보로하는 임차인의 권리를 침해할 만한 어떤 행위도 하지 않으며, 중개인은 잔금 납부 직전 등기부 등본을 출력해 임차인에게 제공한다.”
주택임차권 등기
문제는 위와 같이 전입신고와 확정일자를 완료했음에도 만기일 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다.
앞서 대항력이라는 개념을 설명드렸습니다. 전입신고와 더불어 대항력의 조건 중 하나가 실제 점유하고 있는지의 여부입니다. 만약 보증금을 돌려받지 못한 채 일단 다른 집으로 이사했다면 점유를 상실한 것으로 보아 대항력도 잃게 되죠.
그러나 임차권 등기를 하게 되면, 일단 보증금을 받지 못한 채 다른 곳으로 이사를 해도 ‘대항력’과 ‘우선 변제권’ 모두 유지할 수 있습니다. 또한 등기부 등본에 해당 이력이 남게 되어 집주인은 해당 주택으로 대출을 받지 못하는 것은 물론, 새로운 임차인을 들일 수도 없게 됩니다.
즉, 집주인이 해당 주택의 재산권을 사용할 수 없게 하는 강력한 족쇄 중 하나로, 보증금 미지급은 웬만하면 임차권 등기 단계에서 해결됩니다.
1) 주택임차권 등기 신청 조건
- 계약 기간이 만료되었을 것
- 보증금의 일부나 전부를 돌려 받지 못했을 때
2) 주택임차권 등기 신청 방법
- 네이버에 ‘대한민국 법원 전자소송‘ 검색
- 위쪽 탭의 ‘서류 제출’, 하위 탭의 ‘민사 서류’ 클릭
- ‘민사 신청’ 하위 탭 클릭 후 ‘주택임차권등기명령신청’ 클릭
- 전자소송 동의 후 관련 내용 기입
3) 주택임차권 등기 필요 서류
- 임차권 등기 신청서
- 주택 임대차 계약서
- 계약 연장 의사가 없다는 증빙 서류 (내용증명이나 문자, 통화 녹음 등)
- 해당 물건의 등기부등본
- 주민등록등본(또는 초본)
- 확정일자 부여 현황표 (인터넷 등기소에서 발급)
4) 소명 내용
임차권 등기 신청서를 작성할 때 현 상황을 기술해야 하는 공간이 있습니다.
계약 기간, 연장 의사를 밝히지 않았다는 내용, 미지급 된 보증금 액수 등을 작성해 제출하시면 됩니다.
본인 000는 임대인 ㅁㅁㅁ와의 주택 임대차 계약을 20xx.01.01-20xx.01.01까지 맺었고, 20xx.xx.xx에 연장 의사가 없음을 밝혔음에도 불구하고 현재까지 보증금 000,000,000원을 지급 받지 못한 상태이므로 임차권 등기 명령을 신청합니다.
위 정도의 간단한 내용도 상관없으니 겁내지 말고 신청하시면 되겠습니다.
주택임차권 등기의 효과
위 자료는 ‘찾기쉬운 생활법령 정보‘에서 발췌한 내용입니다.
요약하자면, 이사를 가도(점유를 상실해도) 대항력과 우선변제권이 유지되므로 추후 경매 시 배당을 받을 수 있다는 뜻입니다.
그런데 이건 법률적인 효과일 뿐이고, 실질적으로 집주인을 어떻게 압박할 수 있는 걸까요?
임차권 등기를 하면 일단 등기부등본에 임차권등기가 명시됩니다. 등기원인에 법원에서 등기명령한 것은 물론, 임대차 보증금과 계약일 등 웬만한 내용이 등기부등본에 기록되기에, 집주인은 새로운 임차인을 받기가 거의 불가능해 집니다. 임차권등기가 설정된 집에 들어오려는 세입자는 아무도 업을테니까요.
그래서 ‘나중에 세입자 오면 돌려줄게’라는 집주인의 발언이 정당화되는 비정상적인 상황이 아니라, 집주인이 신용 대출을 끌어오든 사업자 대출을 받든 돈을 마련하는 것이 1순위가 되고, 그다음에 보증금을 돌려주는 자연스러운 장면이 만들어질 수 있는 겁니다.
따라서 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기를 최대한 활용해 집주인에게 직접적인 압박을 가할 필요가 있습니다.
주택임차권의 한계점
주택임차권 제도는 세입자를 보호할 수 있는 정말 좋은 제도이지만 아쉽게도 행정 처리 부분에선 한계점이 있습니다. 이사를 가는 것은 자유롭지만, 새로운 집의 보증금은 따로 마련해야 한다는 것입니다.
우리나라 전세 보증금은 금액이 결코 작지 않습니다. 아파트의 경우 보통은 매매가의 70% 전후에 육박하는데요, 이 큰 돈을 집주인에게 묶인 채, 세입자는 또다른 곳에서 목돈을 구해 이사가는 집의 보증금을 해결해야 합니다.
물론 묶여있는 목돈에 대한 이자를 나중에 집주인으로부터 받아낼 순 있지만 이미 보증금 반환 문제로 소송에 지칠대로 지친 세입자가 또다시 민사 소송을 통해 이자까지 받아내기엔 이미 너무 지쳐있는 상태일 겁니다.
전입신고, 확정일자라는 안전장치를 설치했음에도 불구하고, 결국엔 세입자가 일정 부분은 손해를 감수할 수밖에 없는 거죠. 따라서 이 부분은 ‘경매 배당액을 지급할 때 법정 이자가 모두 포함된 가격을 배당액으로 설정’하거나, ‘주택임차권을 설정할 때 1년에 해당하는 법정 이자액을 포함한 보증금’을 처음부터 설정하게 해 집주인의 손해가 크도록 제도를 정비해야 할 것입니다.
핵심 요약
- 보증금을 지키기 위해 전입신고와 확정일자는 필수다.
- 전입신고는 대항력을, 확정일자는 경매 시 배당을 받을 수 있는 순위를 설정하는 것이므로 둘 다 중요하다.
- 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했을 땐 주택임차권을 활용하자.
- 다만 어느 정도는 한계점이 있으므로 주택임차권이 만능은 아니라는 것도 인지하고, 최대한 원만하게 협의하는 것이 좋다.
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