드디어 부평의 대어 중 하나인 산곡 해링턴 스퀘어가 분양을 앞두고 있습니다. 브랜드가 다소 아쉽지만 입지 면에서는 부평 내 TOP이라고 할 수 있을 만큼 뛰어나 많은 사람들의 관심을 받고 있었는데요, 많이 기다렸던 분양인 만큼 꼼꼼하게 알아보도록 하겠습니다.
제 블로그의 모든 글은 AI가 아닌 제가 직접 작성합니다. 매일 독서하고 시장을 모니터링한 내용을 바탕으로 제 지식과 생각을 블로그에 공유하지만, 개인적 견해를 나누는 것일 뿐 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정과 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
부평의 새로운 랜드마크, 해링턴 스퀘어 산곡역
부평 산곡역(서울 7호선) 초역세권에 위치한 해링턴 스퀘어는 노후화된 건물을 철거하고 새로운 아파트를 짓는 주택 재개발 사업의 결과물입니다. 이 부지는 상업 구역으로 최고층 45층의 아파트가 들어서고, 전체 연면적의 15%가 상업 시설로 분양해야 하기에 입주 후 상권의 편의성도 누릴 수 있지요.
특히 상업지의 특징 중 하나가 교통의 편의성인데, 서울 7호선 산곡역이 단지 바로 앞에 위치해 있어 강남 고속터미널 역까지 1시간 내외로 도착 가능합니다.
1) 단지 개요
- 규모 : 2,475가구
- 그러나 조합원 아파트로 일반분양은 1,248가구 공급 예정입니다.
- 14개동, 최고 45층
- 주차대수 : 아파트 1.33:1 / 상가 포함 1.53:1
- 지하 3층은 아파트와 상가 주차장끼리 연결되어 있어, 야간에 상가 주차장 활용 가능하도록 협의 계획 有
2) 청약 일정
- 2025.04.11.(금): 입주자 모집 공고
- 2025.04.18.(금): 모델하우스 개관
- 2025.04.21.(월): 특별공급 접수
- 2025.04.22.(화): 1순위 청약 (익일 2순위)
- 2025.04.29.(화): 당첨자 발표
3) 예상 분양가
- 타입당 2,300~2,350만 원
- 59형: 5억 후반대, 확장 포함하면 6억 전후일 것으로 예상
- 74형: 7억 전후, 확장 포함하여 7억 초반 예상
- 84형: 8억 전후, 확장 포함하면 8억 초중반 예상
2) 타입 당 일반분양 세대수
- 39A: 17세대
- 39B: 35세대
- 59A: 318세대 (판상)
- 59B: 387세대 (타워)
- 74A: 86세대 (판상_4베이_4룸)
- 74B: 119세대 (타워)
- 84A: 84세대 (판상_4베이_4룸)
- 84B: 68세대 (타워)
- 84C: 88세대 (타워)
- 84D: 41세대 (판상_4베이_4룸)
- 96: 5세대 (판상_4베이_4룸)
3) 단지 배치도
사진 기준으로 우측 아래 사거리가 산곡역입니다. 111동이 산곡역, 구립 도서관(공공문화시설), 주민센터, 산곡초교와 가까워 가장 로얄동으로 여겨지고 있고, 112동과 113동 근처는 단지 내 대형 판매시설과 롯데마트, 기존 상권 등이 바로 옆이라 상권 이용 편의가 매우 좋은 동입니다.
해링턴 스퀘어 산곡역의 장점과 단점
1) 장점
제가 생각하는 장점 몇 가지만 나열해 보겠습니다.
- 역세권 + 최고층 45층 + 커튼월룩 등의 외관 특화로 부평의 랜드마크 아파트입니다.
- 단지가 주변 공공 시설(초등학교, 구립 도서관)을 둘러싼 형태라, 사실상 단지 내 커뮤니티처럼 초등학교와 구립 도서관을 이용할 수 있습니다.
- 롯데마트, 이마트, 홈플러스 규모의 대형 상가가 단지 내에 조성되고, 지하 주차장으로 연결되어 날씨에 구애 받지 않고 대형 상업 시설을 이용할 수 있습니다.
- 초대형 상가 외에도 단지 내 상가 역시 대규모로 조성되어, 부평에서 양질의 상권을 가장 잘 누릴 수 있는 아파트라고 할 수 있습니다.
- 주상복합임에도 아파트와 상가가 분리되어 있어, 아파트의 쾌적성과 상권의 편리함을 동시에 누릴 수 있습니다. (일반적인 주상복합처럼 아파트 아래 상가가 있는 형식이 아님)
- 길 건너 대형 유통 시설(롯데마트)이 위치합니다.
- 커튼월룩, 옥상 경관 특화, 문주 특화, 조경 특화, 커뮤니티 특화 등 조합과 시공사의 공사비 협상 과정에서 많은 특화가 이미 반영됐기에 세련된 외관을 자랑합니다.
- 세대 라인 당 엘리베이터 1대가 적용되어 EV를 쾌적하게 이용 가능합니다.
- 산곡초, 한일초(사립), 산곡중, 산곡남중, 산곡여중, 명신여고, 인천외고, 세일고 등 주변 도보권에 명문 학교가 포진되어 있습니다. 특히 고등학교 학군은 부평을 넘어 인천 내 탑급입니다.
- 96제곱의 대형 평수가 있어 부평 내에서 가장 높은 시세를 기록할 것으로 보입니다.
- 지하에 세대 창고가 있습니다.
3) 단점
장점이 있으면 단점도 있겠죠.
- 브랜드: 래미안, 푸르지오, 이편한세상, 힐스테이트 등과 같이 1군 건설사가 아닙니다.
- 지하철 이용: 초역세권 단지이지만, 역과 가까운 곳에 초등학교가 위치해 있어 조금은 아쉬움이 남습니다. (학교 입지가 제일 좋음)
- 아파트가 위치한 대형 사거리(산곡역 사거리, 원적 사거리)는 교통량이 많아 복잡합니다.
청약 정보
- 만 19세 이상이면, 세대주 세대원 상관 없이 누구나 가능합니다.
- 전매 제한 1년입니다.
- 다주택자 청약도 가능합니다.
- 재당첨 제한 여부와 무관합니다.
- 청약 예치금은 인천광역시 기준인 250만 원입니다. (40평은 400만 원)
- 가점제 40%, 추첨제 60%입니다.
- 가점 순으로 돌린 후, 남은 물량은 무주택에게 75%, 1주택자에게 25% 배정됩니다.
청약 전략
해링턴 스퀘어 산곡역은 특별 공급 물량이 많은 편입니다. 그래서 1순위 물량이 생각보단 많지 않을 것으로 예상됩니다.
물론 특별 공급에서 대거 미달이 나면, 그 물량이 1순위 물량으로 넘어오며 경쟁률이 다소 낮아질 순 있겠으나, 입지가 입지인 만큼 낮은 경쟁률은 아닐 것으로 생각됩니다.
특별 공급을 제외한 주요 타입의 1순위 물량은 아래와 같습니다.
- 59A: 181세대 (판상)
- 59B: 211세대 (타워)
- 74A: 39세대 (판상)
- 74B: 53세대 (타워)
- 84A: 23세대 (판상)
- 84B: 18세대 (타워)
- 84C: 26세대 (타워)
- 84D: 16세대 (판상)
- 96: 5세대 (판상)
따라서 당첨을 목표로 한다면 판상형보단 타워형으로 선 당첨 후, 나중에 비과세로 매도한 뒤, 원하는 동, 호수의 판상형으로 갈아타는 게 좋은 전략이라 생각됩니다.
타입별 특징
1) 25평(59형) 장단점
59형은 아쉽게도 4베이 구조는 아니며, 3베이 판상형 또는 타워형으로 나왔습니다. 하지만 일반적인 3베이 25평 아파트와 달리 현관에 펜트리가 있고 욕실도 넓은 편입니다.
59 타워형 역시 현관 펜트리가 크고 주방 옆 다용도실 공간이 넉넉합니다. 두 타입 모두 대부분 바깥쪽에 위치해, 20층 이상은 영구 조망권 확보가 기대되는 위치입니다. 또한 59형 물량 대부분이 고층으로 일반 분양된다는 점은 분명한 장점입니다.
다만, 안방에 파우더룸이 없는 점은 아쉬우며, 바로 옆 6구역(자이, 힐스테이트, 코오롱 컨소시엄)이 59형에도 4베이 구조를 적용하는 것과 비교됩니다.
결론적으로, 59형에서 조망을 중요하게 생각한다면 해링턴 스퀘어 산곡을, 더 나은 구조를 원한다면 6구역을 고려해볼 수 있습니다.
2) 30평(74형) 장단점
개인적으로 34평(84형) 분양가가 부담스러운 청약 예정자라면 74형을 추천합니다. 조합원이었던 저도 84형 당첨이 불확실할 경우를 대비해 74형을 고려했을 정도로 구조가 잘 나왔습니다.
특히 74A형은 3.5룸 형태의 4베이 판상형 구조로 수납 공간이 풍부합니다. 드레스룸이나 내부 수납은 84형 타워형과 비교해도 부족하지 않습니다.
74B 타입인 타워형 역시 실내에 펜트리가 두 개나 마련되어 있어, 국민 평형인 84형 못지않은 우수한 구조를 갖추고 있으므로, 74형 청약도 좋은 선택이 될 수 있습니다.
그러나 74형은 110동과 114동에 집중 배치되어 있습니다. 이 동들은 대형 상가, 초등학교, 지하철역과 가까운 이점이 있지만, 학교 일조권 확보 때문에 다른 동에 비해 층수가 낮습니다. 소위 ‘꼬마 동’이라고 불리는 이 점이 74형의 유일한 단점이라고 생각합니다.
3) 34평(84형) 장단점
84형은 2개의 판상형 4베이(A, D 타입)와 2개의 타워형(B, C 타입) 구조로 구성됩니다.
84A 타입은 일반적인 4베이 4룸 구조로, 청약에 관심 있는 분들이라면 익숙하실 겁니다. 채광이 좋고 수납 공간이 넉넉하며, 동과 향도 무난합니다.
84D 타입은 서비스 면적이 넓어 개인적으로 해링턴 스퀘어에서 가장 우수한 구조라고 생각합니다. 4베이 4룸은 물론, 안방에 넓은 드레스룸과 작은 취미 공간까지 만들 수 있을 정도로 넓습니다. 조합원 경쟁률이 예상보다 낮아(경쟁이 치열할 까봐 부담스러웠음.) 일반 분양으로 12층 정도까지 배정되었습니다.
하지만 단지 내 배치가 아쉽습니다. 전체 물량의 약 50%를 차지하는 109동과 113동은 앞 동에 가려 조망이 막힐 수 있어, 동호수 선택에 따라 답답할 수 있습니다. 물론 법적 일조 기준은 충족합니다.
그리고 84형 B타입과 C타입은 타워형이지만 구조가 준수합니다. 84B 타입은 현관 펜트리와 실내 펜트리가 넓고 주방 공간이 넓게 설계되었습니다.
84C 타입은 전체적으로 B타입과 유사하지만, 펜트리 크기가 약간 작습니다. 대신 일반 분양 물량이 20층까지 풀렸습니다. 이 타입의 뚜렷한 장점은 침실 하나의 크기가 3.4×3.4m로 일반적인 안방 크기(약 3×2.7m)에 가까워 붙박이장을 설치해도 여유롭다는 점입니다.
4) 40평(96형) 장단점
96형은 84A형과 구조는 거의 비슷합니다. 차이라고 한다면 알파룸, 안방, 거실, 주방 등 모든 면이 84A보다 조금씩 더 크다고 보면 되겠습니다. 특히 알파룸을 일반 방처럼 쓸 수 있을 만큼 크죠.
또 다른 장점은 가장 로얄동에 위치한다는 겁니다. 산곡역과 가깝고, 구립 도서관, 주민센터, 초등학교, 영구 조망권 등 빠지는 게 없습니다. 솔직히 말씀드리면 단점이 거의 없습니다.
개발 호재
서울 7호선 산곡역은 이미 완공된 호재이고, 이 외에도 다양한 호재가 있습니다.
1) 22,000세대 신도시급 재개발
해링턴 스퀘어 산곡역 주위로 이미 15,000세대가 개발이 거의 마무리됐고, 약 7,000세대는 현재 개발 사업이 진행되고 있습니다. 기존 아파트 인프라와 합하면 약 40,000세대 이상 규모로 부평 내 가장 큰 주거 타운이라고 할 수 있습니다.
또한 산곡 해링턴 스퀘어 주변 전선 지중화 및 녹지 공간 확보 등으로 구도심 입지에 신도시와 같은 주거 쾌적성을 누릴 수 있습니다.
2) 1113 공병부대 개발
아파트 북쪽 도로 건너편에는 약 2만 평 부지에 NC백화점, 세림병원, 비즈니스 센터, 공원 등이 들어서는 1113 공병부대 개발 사업이 진행 중입니다.
예전에는 프리미엄 아울렛이나 스타필드와 같이 대형 복합 쇼핑몰 유치를 위해 주민들이 많은 노력을 기울였으나, 갑작스러운 부동산 경기 침체로 입찰 타이밍이 좋지 않아 이 부분이 축소된 것은 참 아쉽습니다.
(솔직히 이것과 관련해 할 말이 많지만 줄이겠습니다. 부평구청의 행정력.. 정말 반성해야 합니다.)
3) 제 3보급단 부대 이전 개발
사업지 바로 남측에 여의도 1/3 면적에 해당하는 군부대가 이전하면서, 도시 개발 사업이 예정되어 있습니다.
전체 면적의 60% 이상이 녹지 및 공원으로 조성되어 쾌적한 주거 환경에 기여할 것임엔 분명하나, 사업성을 확보하기 위해 5,400여세대의 아파트 단지가 30% 비중으로 조성됩니다.
나머지 10%는 도로와 학교, 상업지와 같은 주거 지원 시설로 채워질 예정입니다.
투자 가치
짧은 기간동안 치고 빠질 생각하고 투자하지 마시기 바랍니다.
부동산 경기는 아직 좋지 않은데 원자재 가격 상승으로 분양가가 저렴할 수 없는 구조입니다. 이런 상황에선 단기간에 큰 차익을 누리기 어렵습니다.
다만 올라간 공사비가 결코 하락하는 일은 없으니, 긴 호흡으로 바라보아야 합니다. 가급적 실거주를 염두하는 사람들이 청약할 것을 권합니다.
비싸다는 논란에 대한 개인적인 생각
34평 기준 8억 중반대의 가격은 주변에 거주하는 원주민 입장에선 다소 부담스러운 가격일 수 있습니다.
그런데 서울 7호선 초역세권에 위치한 신축 아파트의 가격을 한 번 둘러 보시기 바랍니다. 또는 8억 중반대로 매수할 수 있는 아파트를 찾아 보시기 바랍니다. 아마 마음에 쏙 드는 아파트가 없을 겁니다.
이거 하나만 기억하시기 바랍니다. 지금껏 분양가가 저렴했던 적은 없습니다.
약 6년 전, 산곡 해링턴 스퀘어 바로 옆에 있는 부평 아이파크 84형이 4.2억에 분양했을 때도, 비싸다고 난리났던 곳이 이곳입니다. 여기까지만 말씀드리겠습니다.
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