아파트 투자에서 말하는 좋은 입지란, ‘누구나 살고 싶어하는 땅’을 의미합니다. 그리고 좋은 입지는 크게 ‘1.직주근접, 2.역세권, 3.학군, 4.상권, 5.녹지’의 5가지 조건으로 구분할 수 있습니다. 2부에서는 이 외에도 투자 시 꼭 고려할 사항 몇 가지를 추가로 공유하겠습니다.
더 이상 다른 사람들이 추천하는 아파트만 쫓지 말고, 여러분들 스스로가 좋은 아파트를 고를 수 있는 실력과 안목을 키우시길 기도합니다.
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오늘도 시작합니다.
[목차]
좋은 입지란?
아파트 투자를 위한 좋은 입지를 구분하는 데 있어서 가장 중요한 것은 ‘객관성’입니다.
여러분은 어떤 땅을 갖고 싶은가요?
누군가는 외곽의 자유롭고 한적한 땅을, 누군가는 복잡하지만 도심의 편리한 생활권을 원합니다.
그러나 한 가지 명심할 것은, 좋은 입지는 ‘내가 좋은 땅’이 아니라, ‘다수가 좋아하는 땅’이어야 한다는 것입니다. 즉, 주관성을 배제하고 철저하게 객관적으로 땅을 바라봐야 한다는 것이죠.
그럼, 무엇을 기준으로 객관적 안목에서 좋은 입지를 구분할 수 있을까요?
1) 직주근접
직장과 가까운 곳에서 살기 원하는 인간 심리는 단기간에 형성된 것이 아니라, 예로부터 인간 본능에 박혀있는, 생존을 위한 선택이었습니다.
농경 사회가 시작되면서 인류는 정착하기 시작했고, 주로 농사를 짓기 유리한 강에 터를 잡았습니다. 그리고 강을 중심으로 문명이 탄생하고 확장됐죠.
식량 문제가 어느 정도 해결되자 인구가 증가합니다. 여기에 정착으로 인해 영토라는 개념까지 생기자 자연스레 국가가 탄생했고, 몇몇 지역은 도시화가 시작됩니다.
도시화가 시작된 지역의 특징은 간단합니다. 식량, 일자리, 편의 시설 등 사람들이 모여서 살 수 있는 유인이 지속적으로 확장되고 개선되었지요.
오랜 시간 누적돼 온 이 시스템은 현재도 유효합니다.
사람들은 누구나 일자리 근처에 살고 싶어 합니다. 우리가 이사를 할 때 가장 먼저 고려하는 것이 ‘출퇴근 거리’입니다. 직장은 서울에 있지만 고향이 전라도나 경상도라고 그곳에서 살면서 서울까지 기차로 출퇴근하는 사람들은 없죠.
따라서 좋은 입지를 선택하기 위해선, 아파트 주위에 일자리가 많은지 확인해야 합니다. 일자리가 많은지 적은지의 여부를 판단하는 방법은 추후 포스팅에서 남기겠습니다.
2) 역세권
우리나라에서 아파트 가격이 가장 비싼 곳은 단연코 ‘강남 3구’입니다. 강남이 비싼 이유는 우리나라 양질의 일자리가 모두 강남과 직간접적으로 관련되었기 때문입니다.
그런데 일자리 근처에서 거주하기 원하는 그 많은 사람들의 수요를 충족할 만한 아파트는 매우 부족합니다. 우리나라 수도권 가구수가 1,200만 가구가 넘는데, 강남 3구의 아파트를 모두 합쳐도 고작 30만 호니까요.
그래서 그 일자리까지 가장 빨리 갈 수 있는 지역들로 수요가 넘치기 시작합니다. 예를 들면 과천, 성남 등이죠. 그런데 서울은 교통 체증이 너무 심해 사람들은 정확한 시간에 탑승하고 하차할 수 있는 교통수단을 선호하기 시작합니다. 그게 바로 지하철입니다.
물리상 거리가 가까워도 지하철이 멀거나 갈아타는 경우가 발생하면 아파트 가격이 상대적으로 저렴해집니다. 예를 들면 성남 구도심이 광교보다 강남에 훨씬 가깝지만, 광교의 10년 차 준신축이 14억 원인 것에 반해 구성남 신축 아파트는 12억 전후입니다. 왜냐면 광교는 신분당선이라는 강남 직통의 S급 지하철 노선이 있거든요.
그렇다면 집 앞에 지하철역만 있으면 되는 걸까요?
그건 또 아닙니다. 지하철역이 중요해진 이유는 직주근접이라 말씀드렸죠? 지하철역도 직장이 많이 몰려있는 지역을 통과하는지 여부가 가장 중요합니다. 따라서 강남 직통이라 알려진, 또는 급행 등으로 강남까지의 소요 시간이 짧은 9호선, 신분당선, 2호선, 7호선 등이 특히 더 선호되고, 이러한 노선에 위치한 아파트는 가격이 매우 높습니다.
역세권에 대한 한 가지 팁을 더 알려드릴까요?
일단 서울에는 3대 업무 지구라는 것이 존재합니다. 강남, 서울역, 여의도의 세 지역을 뜻합니다. 여기에 굳이 하나 껴 넣자면 구로권역도 포함할 수 있겠네요.
그런데 출근 시간대 하차 인원 중 서울역 권역의 순위가 2015년부터 지속적인 하락세에 있습니다. 반면 강남, 역삼에서 선릉, 삼성역까지 이어지는 강남권 라인은 계속 늘고 있고, 강남 업무지구의 공급이 수요에 비해 한참 부족해 그 온기는 성동구까지 확장되고 있죠.
이처럼 일자리의 판도가 바뀜에 따라 역세권 판도가 달라지기도 합니다. 그리고 지하철역은 수요가 있는 곳에 들어섭니다. 따라서 일자리 변화에 민감하게 촉각을 세우고 그 일자리를 연결 짓는 역세권을 미리 선점할 수 있다면 조금 더 업그레이드된 부동산 투자를 할 수 있을 겁니다.
이 부분이 너무 어렵다면, 신안산선 노선을 참고하시기 바랍니다. (가산디지털단지역은 우리나라 하차 순위 1위, 여의도는 우리나라 직장인 연봉 순위 1위를 다투는 지역입니다.)
3) 학군
우리나라의 학구열은 세계 그 어느 나라에 비할 바가 아닙니다. 영토는 좁고 인구도 적고 자원도 상대적으로 매우 한정되어 있었기에 선조부터 지금까지 우리는 인적 자원의 질 측면에 크게 의지할 수밖에 없었죠.
근현대사도 마찬가지입니다.
당시 우리나라의 산업 구조는 현재의 중국, 베트남, 인도네시아 등과 같은 역할에 위치했습니다. 값싼 노동력을 토대로 단순 모방이나 단순 생산 활동이 거의 전부였죠. 그래서 이를 뛰어넘을 수 있는 우수한 인적 자원이 돼야만 부모 세대의 제약을 끊고 더 위로 올라갈 수 있었고, 이는 교육열에서 드러났습니다.
소 팔고, 논 팔아 자식 교육 시켰다는 말이 괜히 나온 게 아닙니다.
그리고 이런 현상은 비교적 최근까지 지속됐습니다.
지금의 80-90년대생을 키운 부모들은 자식들을 더 좋은 대학에 입학시키기 위해 그 비싼 학원비를 마다하지 않았고, 이런 교육열은 대치, 목동, 중계, 평촌, 수지 등 대형 학군을 형성하는 데 크게 일조했죠.
학원이 아닌 공립 학교도 부모들의 교육열을 피해 가지 못했습니다.
조금이라도 특목고에 많이 보내고 성취도가 높은 학교에 진학시키기 위해 위장 전입이라는 불법도 서슴치 않았고, 심지어 이런 불법적인 행위가 자연스럽고 당연시 여겨지는 사회 풍토까지 조성되기도 했습니다.
또한 우수한 상급 학교 진학을 위해 초등학교 때부터 전문 컨설팅을 받기도 했고, 지금은 이 풍토가 유치원까지 내려와 이제는 영어 유치원에 입학하는 것조차 쉽지 않은 상황이 되었습니다.
상황이 이렇다 보니, 교육의 질에 대한 목소리뿐만 아니라 교육의 환경적인 부분에 대한 요구도 상향 평준화되었습니다.
그리고 환경적 요구는 ‘있으면 좋은 것’이 아닌, ‘당연하게 있어야 할 것’으로 받아들여졌고 이런 요구는 아파트를 선택하는 데 주요한 고려 요소가 되었습니다.
교육의 환경적 요구는 다음과 같습니다.
- 초등 : 아파트 바로 옆에 붙어있거나, 큰길을 건너지 않고 도보 3분 이내.
- 중등 : 특목고 진학률이 높은 학교
- 고등학교는 입시 제도(정시, 수시 비중)에 따라 조금씩 변화가 있어 초, 중등에 비해 상대적으로 교육열에 자유로운 편+
- 주변에 도보 가능한 학원 밀집지(최소 50개 이상)
위 조건들은 사람들이 아파트를 선택하는 데 매우 중요한 요소이므로, 예산 범위 내라면 더 높은 가격을 지불하더라도 조건들이 충족되는 아파트를 선택하시는 것이 투자 측면에서 좋습니다.
4) 인프라
불과 5~6년 전만 해도 양평과 가평에 전원주택을 짓는 것은 많은 사람들의 꿈이었습니다.
그러나 지금 도심에서 벗어난 전원주택은 반값이라는 표현도 무색할 만큼 주택 가격이 크게 하락했습니다. 그리고 많은 전문가들은 이 이유를 편의 시설 부족으로 꼽고 있습니다.
전원주택은 토지의 효율성이 좋지 않아(토지 위에 1가구만 거주하기 때문) 보통 땅값이 저렴한 곳에 짓습니다. 그리고 주거에 후행하는 상권 및 인프라의 특성상, 지역의 소비 능력이 웬만큼 좋지 않은 이상 상권이나 학원가, 병원 등의 편의 시설은 거의 들어오지 않습니다. 따라서 복잡한 것을 싫어해 도심을 떠난 사람들조차 버티지 못하고 도시로 다시 회귀합니다.
그런데 일반 사람들은 오죽할까요?
저녁 8시만 넘어도 길에 아무도 돌아다니지 않고, 그 흔한 편의점조차 도보로 10분 이상 걸린다면, 사람들은 그런 지역에 살고 싶어 하지 않습니다.
젊은 가구는 집 근교에 놀거리가 많은 곳을, 소비력이 가장 좋은 40~50대는 한 뼘이라도 학원, 학교가 더 가까운 곳을, 축적한 재산이 많은 은퇴 가구는 병원이 가깝고 외로움이 덜 한 곳을 원합니다. 그 어떤 세대도 인프라가 부족한 곳에서 거주하고 싶어 하지 않으며, 그저 자연을 벗 삼아 많은 것을 희생할 수 있는 각오가 된 소수의 사람만 인프라보단 자연을 더 우선순위에 둡니다.
그러나 그런 사람들도 같은 조건이라면 인프라가 더 좋은 곳에서 살고 싶어 하죠.
따라서 인프라는 주거를 선택하는 데 있어서 매우 중요한 요소 중 하나라고 할 수 있습니다.
인프라가 좋은 곳을 찾는 방법은 글 말미에 포스팅 링크를 달아 놓겠습니다. (만약 링크가 없다면 아직 작성되지 않은 것이니, 빠른 시일 내에 작성토록 하겠습니다.)
5) 녹지
위의 1~4번은 강력하게 충족돼야 하는 조건이었다면, 지금 설명해 드리는 5번은 ‘+@’의 개념이라고 생각하시면 될 것 같습니다.
많은 사람들이 여유롭고 자연환경이 좋은 곳에 살고 싶어 합니다. 그러나 여유롭고 자연환경이 좋은 곳은 대부분 일자리나 도심 인프라에서 멀기에 사람들이 살고 싶어도 살 수 없습니다.
그런데 만약 직주근접과 인프라가 어느 정도 충족됐는데 녹지까지 충족된 조건이라면 어떨까요? 같은 가격이라면 사람들은 녹지가 풍부한 곳을 선택할 겁니다. 이 초과 수요는 결국 더 높은 프리미엄을 형성하겠죠.
요즘은 예전처럼 개발 자체에 우선순위를 두고 계획하는 시기가 아닙니다. 개발하더라도 녹지 비중이나 복지, 치안 여건 등 수많은 행정 부서에서 승인을 받아야 개발을 진행할 수 있을 정도로 까다롭죠.
그렇다 보니 도심 내 녹지 형성은 개발의 필수 불가결한 조건이고 특히 요즘엔 호수 공원과 같이 대규모 녹지 개발을 통해 외부 집객 효과를 노리기도 합니다.
따라서 위의 1~4번 조건이 비슷하거나 같다면, 가급적 녹지가 더 가까운 아파트를 선택하시는 것이 투자에 있어서 유리합니다.
단 꼭 명심해야 할 것은, 녹지 비중은 아파트 투자에 있어서 절대적인 요소가 아니라, 모든 것이 충족됐을 때 추가로 고려해 봄 직한 요소라는 겁니다.
예를 들면 광교 호수 공원의 접근성이 가장 높고 환상적인 조망 프리미엄을 누릴 수 있는 아파트라도, 신분당선의 역세권 효과를 이기지 못해 가격 차이가 꽤 있는 편입니다. 그러니 녹지 프리미엄은 필요조건이 아니라 충분조건이라 생각하고 접근하시면 되겠습니다.
고려 요소
아무리 좋은 아파트라도 제 가치에 맞는 가격을 지불해야 성공한 투자가 될 수 있습니다.
아파트 투자도 사이클이 존재하기에 어떤 시기는 가치보다 높은 가격에, 또 다른 시기는 가치보다 낮은 가격에 거래되는 순간이 있습니다. 그리고 우리는 가치보다 낮은 가격이 형성됐을 때 아파트를 매수하는 것이 보다 현명한 선택이 되죠.
고려해야 할 것은 무수하게 많지만, 우리는 직장인 투자자고 시간이 많이 없습니다. 그래서 가장 중요한 몇 가지만 살펴보겠고, 이 정도만 숙지해도 실패하지 않는 투자가 가능할 것입니다.
1) 금리
금리란 돈의 값입니다.
금리가 낮다면 돈의 가치가 낮다는 뜻이고, 금리가 높다면 돈의 가치가 높다는 뜻입니다.
그리고 돈은 물건의 교환 수단입니다.
돈의 가치가 낮다면 물건을 사는 데 더 많은 돈이 필요하고, 돈의 가치가 높다면 적은 돈으로 물건을 살 수 있죠.
따라서 금리가 낮을 땐 돈의 가치가 낮으므로 아파트를 구입할 때 더 많은 돈이 필요해집니다. 이런 이유로 금리가 낮은 시기엔 아파트 가격이 올라갈 수밖에 없죠.
동시에 또 다른 메커니즘도 존재합니다.
금리가 낮으면 은행의 예금 및 적금 이자가 낮기에 사람들이 은행에 돈을 예치하려고 하지 않습니다. 대신 남는 잉여 돈을 높은 수익을 줄 수 있는 곳에 투자하려 하죠.
심지어 금리가 낮으니, 사람들은 돈을 빌려서까지 아파트나 주식에 투자하려고 합니다. 그래서 아파트에 많은 돈이 쏠리며 아파트 가격이 오르게 되는 것이죠.
그러나 이와 같은 저금리가 지속되거나 금리가 과도하게 낮다면, 이는 아파트 가격은 버블이 축적됩니다. 흔히 이걸 고점에서 상투 잡았다고 말하죠.
따라서 저금리가 오랜 시간 지속되었고 아파트 가격이 크게 상승한 시점이라면, 가급적 매수는 신중하게 고려하는 것이 좋습니다.
2) 공급
수요/공급의 법칙은 학창 시절 누구나 배웠던 이론입니다.
수요가 공급을 초과하면 가격이 상승하고, 수요가 공급보다 적으면 가격이 하락하죠.
아파트는 우리나라의 대표적인 투자 자산이다 보니 아파트 수요에는 ‘실수요’와 ‘가수요’가 존재하며, 둘의 합을 총수요라 합니다.
실수요란 직접 그 아파트를 이용하려는 수요, 즉 거주의 목적으로 매수하는 경우를 말하고, 가수요란 투자를 목적으로 매수하는 것을 뜻합니다.
그런데 가수요의 변동성으로 인해 아파트 총수요는 금리와 같은 경제 여건에 따라 급격하게 변하며, 따라서 정확하게 측정할 수 없습니다. 하지만 공급은 지자체의 공식적인 승인 아래에 사업이 진행되므로 누구나 알 수 있죠.
공급량 지표를 확인해야 하는 또 다른 이유는 미래의 아파트 공급량도 알 수 있다는 겁니다. 아파트를 짓는 과정은 최소 5년 전부터 밟아야 할 행정 절차가 존재합니다. 다른 말로 하면 5년 뒤 공급을 어느 정도는 예측할 수 있다는 뜻이죠.
그래서 우리는 비교적 객관적 지표인 공급량에 주목해야 합니다.
현재 입주하고 있는 아파트가 과거에 비해 일시적으로 많아 가격이 하락했다면, 동시에 미래의 공급량이 많지 않다면, 높은 확률로 가치에 비해 가격이 하락했을 확률이 높습니다.
물론 과거의 상승률과 최근 하락률, 금리 상태, 정부 정책 등 다양한 요건을 모두 고려해 종합적으로 판단해야 하지만, 일단 초보자 입장에선 공급량이 위의 메커니즘으로 아파트 가격에 영향을 끼친다는 사실 정도만 기억하시면 될 것 같습니다.
3) 전세가율
전세가율은 매매 가격과 전셋값의 비율을 의미합니다.
예를 들어 아파트 매매가가 10억이고 전셋값이 7억이라면, 해당 아파트의 전세가율은 70%인 것이죠.
전세가율로 우리는 ‘실수요’를 어느 정도는 특정할 수 있습니다. 전세를 투자로 사는 사람은 없기 때문입니다.
전세 계약을 맺으면 99% 이상이 그 아파트에서 거주하죠? 이런 맥락에서 전세가율은 거주의 목적으로 지불할 수 있는 가격을 의미합니다. 그래서 거주의 목적으로 지불할 수 있는 가격보다 높은 아파트 매매 가격은 실사용 가치(거주)를 넘어선 무언가를 원하는 프리미엄이 반영된 것이라 할 수 있죠.
따라서 과거의 전세가율 데이터를 토대로 현재 아파트의 고평가/저평가 여부를 판단할 수 있습니다.
주변에 큰 일자리나 지하철이 생기지 않았음에도 불구하고 전세가율이 과거보다 크게 낮아진 상태라면, 실거주 가치를 넘어선 프리미엄이 크다는 의미이므로 가급적 매수를 자제하고 기다리는 편이 좋습니다.
반대로 전세가율이 과거에 비해 크게 높아진 상황이라면 실거주 이외의 가치 프리미엄 반영이 덜 된 상황이므로 투자하기 좋은 타이밍일 수도 있습니다.
단, 전세 가격 역시 당시의 금리 등에 영향을 많이 받습니다.
금리는 전세 자금 대출 금리에도 영향을 끼치기에, 사람들이 감당할 수 있는 수준보다 금리가 올라가게 되면, 상대적으로 월세에 대한 선호가 높아지기 때문입니다.
그럼 전세 가격이 크게 하락하며 전세가율이 낮아지기도 하는데, 이땐 전세 가격에 왜곡이 생긴 것이므로, 전세가율이 낮아졌음에도 매수 타이밍이 될 수도 있는 겁니다.
따라서 전세가율만 보고 투자하는 오류를 범하면 안 되고, 종합할 지표 중 하나로 생각하고 접근해야 합니다.
많은 지표를 종합하는 과정은, 제가 지속적으로 포스팅으로 남길 판단의 과정을 읽어보시면 자연스레 습득하실 수 있을 겁니다.
핵심 요약
좋은 입지는 ‘일자리와 얼마나 가까운지’가 최우선 기준입니다. 여기에 학군과 상권 등의 인프라 역시 기본 조건 이상은 충족돼야 하지요. 최근에는 대형 공원이나 여가 시설을 즐길 수 있는 녹지도 선호되고 있습니다. 다만 녹지는 ‘있으면 더 좋은’ 정도의 요소로 앞서 말씀드린 기준 중 가장 영향력이 낮습니다.
그런데 좋은 입지의 아파트에 투자하더라도 결국 좋은 가격에 사야 좋은 투자라고 할 수 있습니다.
이를 위해선 어느 정도 가격 형성 요인들을 따져볼 필요가 있는데요, 금리와 아파트 공급, 전세가율 등의 지표를 활용해 저평가된 아파트를 선택할 수 있습니다.
위 지표들을 확인하는 방법은 양이 방대하여 따로 포스팅하고 링크 달아놓겠습니다. 아래에 링크가 달려있지 않다면 아직 작성하지 않은 것이니 조금만 기다려주세요.
그럼 오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
이상 돈키호책이었습니다.