많은 사람들이 아파트 투자로 돈을 벌고 싶어 합니다.
하지만 어디서, 어떻게 시작해야 할 지 시원하게 가르쳐 주는 사람은 없습니다.
그래서 가장 기본적이지만 중요한 원리를 오늘 포스팅에서 풀어보도록 하겠습니다.
돈을 키우는 책방, 돈키호책! 오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
[목차]
아파트 투자는 성공 확률이 높다.
우리나라에서 부동산 투자는 대부분 ‘아파트’를 지칭합니다.
부동산은 토지, 상가, 오피스 등 매우 다양한 종류가 있지만 우리나라의 아파트 사랑은 세계 그 어느 나라에 못지않기에 이런 현상이 나타난 것으로 보입니다.
그럼, 우리나라 사람들은 왜 이렇게 아파트를 사랑할까요?
1) 희소성
부동산에 관심이 없는 사람들은 이런 말을 입버릇처럼 달고 삽니다.
‘이 많은 아파트 누가 다 들어가서 살 거야?’
‘아파트 투자는 이제 끝났어.’
통계청에 따르면 우리나라의 주택 보급률은 이미 100%를 넘어섰습니다.
위 데이터를 보면, ‘전국’ 기준 103%로 이미 3%나 초과했지만, ‘수도권’의 주택 보급률은 98%입니다.
사람들이 살고자 하는 지역의 주택 보급률은 가구 수도 따라가지 못하는 것이 현실이죠.
더욱 심각한 것은, 위 데이터에서 잡혀있는 주택의 숫자는 ‘아파트’가 아니라, 빌라, 단독, 도시형 생활 주택, 아파트 등 주거의 형태로 사용할 수 있는 모든 유형의 주택을 합한 숫자라는 것입니다.
즉, 주택 숫자가 아니라 주택의 질 관점에서는 아직 한참 모자란 수준이죠.
그런데 더 심각한 건 ‘지금’ 부족한 게 아니라 ‘앞으로는 더’ 부족할 것이라는 겁니다.
전국의 경제 활동 인구 중 수도권 집중 비율을 보면, 2009년부터 지방과 수도권의 인구 디커플링(≒역전)이 발생하더니 그 격차는 점점 더 벌어지고 있습니다.
공급은 부족한데 수요는 계속 증가하고 있으니, 주택에 대한 수요는 점점 커질 수밖에 없습니다.
그런데 문제는 여기서 끝이 아닙니다.
보급된 주택 중 아파트 비중은 얼마나 될까요?
통계청에 따르면 서울은 42%, 경기는 58%, 인천은 55%입니다.
돈을 벌면 누구나 좋은 집으로 이사를 가고 싶어 합니다.
우리나라의 아파트 사랑을 생각하면, 앞으로도 수도권 아파트는 계속해서 오를 수밖에 없는 상황입니다.
결론적으로, ‘이 많은 아파트’가 아니라, ‘이 귀한 아파트’이기에 우리나라에서 수도권 아파트는 아직도, 앞으로도 희소성이 있다는 것이죠.
2) 투자 대상으로서의 아파트
집은 사는(live) 곳이기도 하지만, 사는(buy) 것이기도 하다는 것이 우리나라 대다수 국민의 생각입니다.
아파트 투자 열풍이 한창이었던 2020~2021년을 제하고도, 아파트가 크게 하락한 2023년, 그리고 보합권에 머무르고 있는 지금도 많은 사람들의 관심사는 ‘앞으로 아파트 가격이 어떻게 될지?’입니다.
아파트를 사는 것뿐만 아니라, 아파트를 사서 한몫 챙겨보려는 심리가 여전히 크다는 것이죠. 그리고 아파트를 투자 대상으로 보는 인식은 수십 년 전부터 우리나라 국민들 의식에 서서히, 하지만 강하게, 박혀왔던 관념입니다.
현실이 이러니, 아파트 가격이 어느 정도 하락하면 항상 매수자가 나타납니다. 많은 사람들이 겉으론 ‘아파트는 끝났어’라고 외치면서도, 그 깊은 심리엔 ‘적당히 하락하면 사야지’라는 강한 매수 수요가 깔린 것이죠.
그래서 아파트 가격은 상승과 하락 사이클이 존재하지만, 하락 사이클에서 아무리 떨어져도 이전 상승장 시작 시점의 가격까지 돌아간 적은 없습니다. 심지어 IMF 때도 말이죠.
이런 이유로, 우리나라에서 아파트 투자만큼은 보증되고 안전한 투자처로 여겨집니다.
아파트 투자 방법과 각 방법의 장단점
그럼 아파트는 어떻게 투자할 수 있을까요?
간단합니다. 근처 부동산 중개 사무소에 들러서 아파트를 문의한 후 나온 매물 중에 고르시면 됩니다.
말로는 되게 쉬운데 이게 쉽게 느껴지지 않는 이유는 바로 여러분들이 ‘무엇을 사야 할지 몰라서’겠죠.
마트에서 물건을 살 때 무작정 사려고 하면 무얼 살지 모르는 것과 같습니다.
그래서 우리는 마트에 가기 전 먼저, 과자를 살 것인지, 음료를 살 것인지, 야채를 살 것인지 등 사야 할 물건의 종류를 구분하고, 그 안에서 이것저것 따져서 물건을 구매하죠.
따라서 이번 파트에선 투자 관점에서의 몇 가지 아파트 투자 방법(≒종류)을 소개하겠습니다.
1) 실거주
가장 쉽고 안전한 아파트 투자 방법입니다.
매수 타이밍을 놓쳐 고점에서 샀을 지라도, 내가 살고 있기에 팔지 않고 버티면 그만입니다. 아까도 말씀드렸듯 수도권의 아파트는 수요에 비해 많이 부족하기 때문에 버틸 수 있는 체력만 있다면 높은 확률로 아파트 투자에 성공할 수 있습니다.
다만, 시간을 조금 앞당기거나 수익률을 조금 더 높이고 싶다면, 조금이라도 더 좋은 입지의 아파트에서 실거주해야 합니다. 좋은 입지의 기준은 글의 2부에 작성되어 있으니 참고하시면 되겠습니다.
2) 갭투자
비교적 소액으로도 투자가 가능하고 대중적인 투자 방법 중 하나입니다.
내가 실거주하는 집은 두고, 아파트를 하나 매수하면서 전세 세입자를 받아 투자금을 최소화하는 것이죠.
예를 들어 아파트 가격이 6억 원, 전세 가격이 4억 원이라면, 부대 비용을 제외하고 약 2억 원의 현금만 있으면 아파트를 하나 더 살 수 있습니다.
내가 갖고 있는 현금 2억 원에 전세 세입자의 보증금 4억 원을 더해 아파트에 설정되어 있는 근저당(≒대출)을 모두 갚는 원리입니다.
하지만 은행에 설정된 대출이 없을 뿐, 전세 세입자에게 그만큼 채무가 생긴다는 걸 꼭 기억하시기 바랍니다. 대출이 아닌 보증금 형태이기에 이자를 내지 않아도 되고, 새로운 전세 세입자를 받으면 보증금의 무기한 연장이 가능하기에 채무로 느껴지지 않을 뿐이죠.
(1) 장점
- 소액 투자가 가능하다.
- 투자할 아파트 선택의 폭이 넓다.
(2) 단점
- 전셋값이 하락하면, 갱신할 때 현금이 추가로 들어간다.
- 아파트의 중대한 하자는 집주인인 투자자가 수리를 해 주어야 한다.
- 세입자를 새로 받아야 하는 시기가 오면 심리적으로 불안정해진다.
갭투자는 전셋값의 영향을 특히 더 크게 받습니다. 전세 가격이 오름세라면 상관없지만, 하락세라면 수천만 원에서, 많게는 수억 원까지 추가적인 현금이 필요할 수도 있습니다.
이번 아파트 하락장에서 갭투자들이 버티지 못하고 매물이 나온 이유가, 하락하는 전세 가격(당시 전세자금대출 고금리로 인해 월세로 수요가 쏠렸기 때문)에 대한 준비가 되지 않았기 때문입니다.
그래서 전 갭투자를 할 때 전세 가격의 최소 10%는 현금으로 동원할 수 있는 여유를 둡니다. (영끌하지 않습니다.)
3) 분양권
분양권은 사실 아파트라기 보단, 지어지고 있는 아파트에 들어갈 수 있는 권리입니다.
하지만 머지않아 실거주가 가능하거나 세입자를 받을 수 있는 공식적인 주택으로서의 기능이 가능하기에 다양한 관점에서 분양권에 투자를 하기도 합니다.
분양권 상태로 매수했다가 다시 매도하는 방법이 있고, 실거주 후 가격이 올랐을 때 비과세 받고 매도하여 차익을 남기기도 하고, 완공 후 전세를 두고 갭투자 형식으로 전환할 수 있습니다.
(1) 장점
- 계약금과 프리미엄만 있으면 가능하기에 초기 투자금이 적다.
- 비교적 빠른 시간 내 신축 아파트로 전환된다.
- 실거주 or 갭투자 등 다양한 투자 유형으로의 전환이 가능하다.
분양권은 처음 시공사와 계약하는 데 필요했던 계약금(보통 분양가의 10%)에 프리미엄만 지불하면 잔금까지 추가로 들어가는 돈은 없습니다.
(2) 단점
- 완공 때 전세 물량이 많아 입주 시 제대로 된 전세 가격을 받기가 힘들다.
- 입주 시기에 분양가보다 아파트 가격이 많이 오르지 않았을 경우, 추가적으로 목돈(잔금)이 필요하다. 이 문제는 전세를 세팅하면 어느 정도 해소될 수 있으나, 전세 가격이 현저하게 낮을 경우 ‘분양가-계약금-전세금’만큼의 추가적인 목돈이 필요하다.
분양권은 입주 시기의 아파트 시세가 매우 중요한 투자입니다.
입주 시기의 아파트 가격에 따라 대출액이 달라지고, 전세를 놓으려고 할 경우엔 전세 가격이 뒷받침되어야 목돈이 들어가지 않습니다.
4) 재개발, 재건축
재개발과 재건축은 엄밀하게 이야기하면 다른 개념이지만, 큰 뼈대는 비슷하니 묶어서 설명하도록 하겠습니다.
(이하 재개발로 명칭 통일)
재개발은 재개발 구역으로 지정된 곳에 있는 주택(또는 상가, 토지 등)을 매수하여, 새 아파트가 되어가기까지의 과정에서 오르는 프리미엄을 노리고 투자하는 방법입니다.
재개발은 기본적으로 시작부터 완공까지 15년은 걸리는 초장기 사업입니다. 그래서 처음부터 끝까지 소유하고 있는 사람은 매우 드물고, 보통은 중간에 사서 어느 정도 시간이 지나면 팔고 시세 차익을 남깁니다.
사업 기간이 긴 이유는 정비구역이 지정되고 나서부터 아파트가 완공되기까지 수많은 행정 절차와 과정, 예상치 못한 반발, 사건 등이 있기 때문입니다. 이 과정은 책 한 권으로 만들어도 쓸 내용이 워낙 방대해 본 포스팅에서는 큰 틀의 장단점만 다루도록 하겠습니다.
(1) 장점
- 기존 주택 밀집지에 재개발 구역이 지정되기 때문에 기본적으로 입지가 준수한 편이다.
- 입지가 준수한 곳의 새 아파트를 얻을 수 있는 자격을 얻는다.
- 사업 초기에는 프리미엄이 높지 않아, 사업 진행만 수월하다면 비교적 저렴한 가격에 새 아파트를 얻을 수 있다.
- 조합원 혜택(로얄동, 층, 가전제품 등)이 있다. (다만 구역마다 다릅니다.)
(2) 단점
- 구도심에 위치한 곳이 대부분이라 신도시처럼 깔끔한 느낌은 없다. (전봇대, 전선, 복잡한 도로 체계 등)
- 완공까지 우여곡절이 너무너무 너무너무, 정말 너무너무 많다. 그래서 불확실성이 크다.
- 잘못된 물건을 매수할 경우, 강제 현금 청산이 되고 새 아파트 입주할 권리도 사라진다.
- 관련 법령이 복잡하고 절차가 까다로워 매수 전 공부가 필요하다.
재개발, 재건축은 장점과 단점이 뚜렷한 투자라고 생각합니다.
저의 부동산 투자도 재개발이 메인이라 원리만 알면 상대적으로 기회가 많은 투자라고 말씀드리고 싶긴 하나, 많은 사람들이 아직도 어려워하는 현실을 보면 아직 접근성이 좋진 않은 투자로 생각됩니다.
재개발, 재건축은 딱 이 한마디로 정의되는 것 같습니다.
‘하이 리스크, 하이 리턴’
긴 사업의 기간 동안 사업 단계가 올라가고 리스크와 불확실성이 줄어드는 만큼 프리미엄이 비싸진다. 반대로 리스크가 크다면 그만큼 큰 수익을 낼 수 있다. 그런데 리스크 중 70%는 아는 만큼 보인다. 따라서 공부와 경험이 어느 정도 쌓이면 아직도 기회가 많은 투자다.
1부 요약 및 부동산 투자에 대한 제언
‘이 많은 아파트를 누가 다 사?’라고 생각해도, 사실 우리나라에 아파트는 부족합니다.
그리고 오랜 시간 아파트를 활용한 자산 증식은 사람들에게 가장 보편적이고 성공 확률이 높은 투자 방법으로 각인됐기에 우리나라에서 아파트 투자는 필수 불가결한 선택이 됐습니다.
아파트 투자는 여러 방법이 있습니다.
크게 나눠보면, 실거주하면서 투자하는 방법, 전세를 활용한 갭투자 방법, 아파트에 들어갈 권리를 사는 분양권 투자, 마지막으로 시간은 오래 걸리지만 많은 차익을 남길 수 있는 재개발, 재건축 투자가 그것입니다.
투자 방법마다 장단점이 뚜렷하고 투자의 난이도도 다릅니다. 따라서 유튜브나 인터넷에서 추천하는 투자 방식 말고, 본인의 자금 조달 상황에 적합한 투자 방법이 필요합니다.
예를 들어 단기 유동성이 있지만 장기 유동성이 부족한 투자자는 가급적 재개발, 재건축 투자는 지양해야겠죠.
그럼 2부에선 ‘아파트에 투자할 때 고려할 가장 중요한 요소 4가지’, ‘좋은 입지의 조건 4가지’, ‘세금 제도’에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
돈을 키우는 책방, 돈키호책이었습니다.
[관련 포스팅]
아파트 투자, 초보자도 성공하는 방법-2부.(좋은 입지 구분법 외)